Mange av oss vil i løpet av livet oppleve å komme i en situasjon hvor vi skal selge nåværende bolig og kjøpe ny. Her er ofte det store spørsmålet knyttet til rekkefølgen – kjøpe eller selge først? Velger du å selge boligen før du har kjøpt ny kan du risikere å stå uten et sted å bo for en periode. Dersom du kjøper først kan man risikere å måtte betjene utgifter og lån for to boliger samtidig.
Mellomfinansiering er løsningen for de som kjøper ny bolig før de har solgt den gamle. Ved hjelp av mellomfinansiering får du lån til den nye boligen selv om egenkapitalen ligger i den gamle boligen. Det er et kortsiktig og vanligvis avdragsfritt lån. Mellomfinansieringslån er likevel ofte dyrere enn et vanlig boliglån. Dette er fordi banken tar en større risiko ved å låne deg penger til å sitte på to boliger – frem til du har fått solgt den gamle.
På samme måte som med andre lån, er det en eller flere forutsetninger for å få innvilget et mellomfinansieringslån. Blant annet vil banken gjøre en vurdering av deg som lånetaker, hva du sitter på av gjeld, og vurdere din økonomi opp mot om du har mulighet til å sitte med to boliger i en periode. Boligmarkedet og sannsynligheten for at du får solgt din gamle bolig er også kriterier banken vil se på.
Derfor er det viktig å tenke over de ulike aspektene med mellomfinansiering. Det kan være tøft å sitte med et stort boliglån over tid. Dersom du blant annet sitter på mye gjeld fra tidligere, kan det være lurt å ta rydde opp i økonomien for å sikre at du ikke pådrar gjeld du ikke evner å betale. Spesielt hvis du har mye usikret gjeld i form av smålån eller dyre kreditter. Hos Lendo kan du refinansiere og samle gjelden din i ett lån, og på denne måten er det mulig spare penger på gebyrer, samtidig som det blir lettere å holde oversikt på økonomien din.
Hvis du planlegger å kjøpe ny bolig før du har solgt den gamle, eller skal overta ny bolig før din nåværende bolig blir overdratt til nye eiere, trenger du mellomfinansiering. Mellomfinansiering er et boliglån hvor egenkapitalen som er låst i din gamle bolig blir flyttet over til den nye boligen, før den gamle er solgt. På denne måten tilsvarer størrelsen av mellomfinansieringen omtrent egenkapitalen fra din gamle bolig.
Mellomfinansiering er et kortsiktig lån. Hvor lang tid lånet kan vare varierer fra bank til bank, men ofte er det snakk om seks til tolv måneder. Med andre ord kan du eie to boliger i maks ett år. I denne perioden vil du ha stor eksponering mot boligmarkedet. Dersom du kjøper en bolig til fem millioner og du selger din nåværende bolig til tre millioner, vil du i denne perioden ha en eksponering på åtte millioner. I tillegg til at mellomfinansiering er et kortsiktig lån, er det ofte avdragsfritt for å lette presset på økonomien i denne perioden. Dette er en avtale du kan gjøre med banken din, og vil si at du slipper å betale ned på selve lånet og kun betaler renter og gebyrer i mellomfinansieringsperioden.
Ifølge Finansportalen er det blant annet vanlig å måtte betale lånerente, og etablerings- og depotgebyr for mellomfinansieringslånet. Disse utgiftene vil også ofte være dyrere enn for vanlige boliglån. Dette er fordi du i en periode vil bli sittende på et stort lån som innebærer større risiko for banken. Det ligger også en risiko i at du ikke med sikkerhet vet hvor lang tid det tar å selge boligen eller hvor mye du vil få for den.
Betingelsene bankene tilbyr for mellomfinansiering varierer ofte mellom bankene. Noen banker tilbyr tilsvarende rente som for vanlig boliglån, mens andre setter den høyere. Gebyrene varierer også mye fra bank til bank. Det er spesielt etableringsgebyret for mellomfinansiering du bør vurdere å sammenligne hos flere banker. Siden mellomfinansiering er et kortsiktig lån, bør du prøve å unngå å betale minst mulig for et lån du kanskje kun skal sitte på i alt fra noen til uker til måneder.
Det er banken som finansierer din nye bolig som vil stå for mellomfinansieringslånet. Derfor er det viktig å ta dette med i vurderingen når du skal velge bank for boliglånet ditt. Mange banker tilbyr mellomfinansiering, men ikke alle. I tillegg kan boligmarkedet og eventuelle fallende boligpriser påvirke betingelsene fra bankene, og de kan bli mer restriktive i sine tilbud. Dette er fordi det er en økt risiko for at boligen din ikke blir solgt innenfor en viss tid. Dersom banken tilbyr deg mellomfinansiering i en periode der boligmarkedet er usikkert, kan det for eksempel være at du må betale mer i renter. Derfor er det viktig at du avklarer mellomfinansieringen og betingelsene med banken før du bestemmer deg for å kjøpe ny bolig og selge den gamle.
Fordi bankene opererer med forskjellige rentesatser og gebyrer for mellomfinansiering, bør du undersøke hvilke lånevilkår og betingelser du kan få på lånet i flere banker. Til tross for at mellomfinansiering er noe du kun har for en kort periode, bør du forsøke å få best mulig rente i denne perioden. Å sammenligne ulike tilbud kan potensielt spare deg flere tusenlapper hver eneste måned. Fordi det er den samme banken som også kommer til å stå for boliglånet på den nye boligen, bør du inkludere betingelsene bankene kan tilby for et boliglån i vurderingen.
Det lønner seg også å følge med på styringsrenten. Dersom Norges Bank setter opp styringsrenten, kan dette påvirke hvor mye du må betale i renter hver måned. Legg derfor inn en buffer i budsjettet slik at du kan forsikre deg om at din økonomi tåler en høyere rente enn det banken tilbyr deg der og da. Slik kan du sikre at du er forberedt dersom det skulle skje endringer i markedet, eller hvis din økonomiske situasjon skulle forandre seg.
Om du får innvilget mellomfinansiering avhenger blant annet av om det er nok verdi i eksisterende bolig, din økonomi og om du vil klare å sitte med to boliger i en lengre periode. Boligmarkedet spiller også inn, hvor et ustabilt eller fallende boligmarked kan resultere i at bankene er mer restriktive i sine tilbud om mellomfinansiering. Siden det er banken som finansierer den nye boligen som også finansierer mellomfinansieringen, vil kjøpesummen av den nye boligen og hvor mye trenger i boliglån være faktorer du må ta med i beregningen. Når du søker om lån til bolig er det flere krav du må oppfylle. Banken vil blant annet vurdere din betalingsvilje og -evne, egenkapital og hvor mye du skylder fra før.
Les mer om kriteriene for å få lån her
Noen ganger kan også banken kreve at du har solgt din nåværende bolig for å få innvilget mellomfinansiering. Mellomfinansiering er i noen tilfeller aktuelt kun i en veldig kort tidsperiode, hvor boligen allerede er blitt solgt, men hvor salget på gamle boligen ikke er gjort opp enda. Du får ikke nødvendigvis pengene fra boligsalget med en gang pengene er overlevert til de nye huseierne. Dette varierer, men kan ta alt fra dager til flere uker. Grunnen for dette er at nytt skjøte må være tinglyst på kjøperen av boligen din, før pengene kan utbetales til deg. Dersom du da allerede har kjøpt en ny bolig, kan det være aktuelt med mellomfinansiering i perioden frem til du får pengene på konto.
Det er først når du har solgt den gamle boligen din at du vet den nøyaktige salgssummen på boligen din, noe som kan ha stor økonomisk betydning. Så fort den gamle boligen er solgt, blir salgssummen brukt til å både nedbetale lånet du har på den gamle boligen din og å betale ned mellomfinansieringslånet. Deretter endres resten av lånet til et vanlig boliglån og sikkerheten til banken blir stående i den nye boligen din.
Hvis du ikke klarer å selge boligen din i løpet av mellomfinansieringsperioden, er det vanlig at du må begynne å betale avdrag på mellomfinansieringslånet. Avdragene kommer i tillegg til rentene og gebyrene som du allerede betaler på lånet. Nettopp derfor er det viktig at du i forkant har undersøkt og blitt kjent med betingelsene fra bankene, slik at du kan vurdere og velge den banken som er best for deg. I tillegg kan det være fornuftig å følge med på boligmarkedet og prognosene fremover, og vurdere dette opp mot hva som er det mest gunstige salgstidspunktet.
Med én gang du har solgt den gamle boligen, bør du bruke egenkapitalen på å betale ned mellomfinansieringslånet. Dette bør du gjøre raskest mulig, ettersom mellomfinansiering er et kortsiktig lån og vanligvis avdragsfritt kun innenfor den perioden du har avtalt med banken din. Mellomfinansiering er også dyrere enn et ordinært boliglån. For å unngå å betale på mellomfinansieringslånet lenger enn nødvendig, kan det derfor være lurt å få pengene fra den gamle boligen din så fort som mulig inn på konto.
For en kortest mulig mellomfinansieringsperiode bør du gjøre alt klart og skissere ut en god plan for salget av din nåværende bolig. Start med å kontakte eiendomsmeglere – både for å få en verdivurdering og for å inngå en avtale om salg av boligen. Hvis du har planer om å pusse opp eller gjøre mindre oppgraderinger på din nåværende bolig før du selger den, bør du også få dette unnagjort. I tillegg kan du spare mye penger på å planlegge smart for overtakelsestidspunktene av din nye og gamle bolig. Her gjelder det å prøve å få et kortest mulig tidsrom fra du betaler din nye bolig til oppgjøret av din gamle bolig foreligger.
