For bankene finnes det ingen vei utenom: De må kreve at du stiller med 15 % av summen du skal kjøpe bolig for. Det er finanstilsynet som stiller dette kravet til bankene, og bankene kan ikke annet enn å forholde seg til det.
– Har du først skaffet deg 15 prosent av kjøpesummen, er mulighetene gode for å få lånt de resterende 85 prosentene av banken. Og her er det flere veier til mål enn man kanskje skulle tro.
Egenkapital er penger du har spart selv, for eksempel i en sparekonto, eller ved å spare i aksjer. Kanskje har du et spesifikt sparemål som lar deg lete etter boliger i en spesiell prisklasse, eller kanskje du bare vil komme deg inn på boligmarkedet så snart du har muligheten.
Uansett hva målet ditt er, er det vanlig å måtte spare opp 15 % av kjøpesummen, pluss at du selv er ansvarlig for å dekke alle omkostninger ved boligkjøpet.
Hvilke omkostninger et boligkjøp vil innebære for deg, er det lurt å få oversikt over, da den totale summen fort kan bli høyere enn du tror. Dokumentavgiften alene er på 2,5 % av boligens verdi, og i tillegg kan du komme til å måtte betale tinglysingsgebyr, eierskiftegebyr, lånegebyrer og så videre. Kjøper du en brukt bolig i et borettslag, slipper du dokumentavgiften.
Det er ikke uvanlig i dag at disse avgiftene kommer på opp mot 100 000 kroner. Omkostningene står alltid oppført i prospektet på boligen. Skal du finansiere boligen selv, lønner det seg også å ha et finansieringsbevis.
– Alt dette betyr at du, hvis du skal kjøpe en bolig til for eksempel tre millioner kroner, og skal stå for egenkapitalen selv, må spare opp 450 000 kroner i egenkapital, pluss eventuelle omkostninger. Da havner du fort over 500 000 kroner. Det kan være et vanskelig mål å oppnå for mange.
Samtidig blir vi fortalt at det er lurt å komme seg inn på boligmarkedet så tidlig som mulig. Så hva kan de som ikke har nok egenkapital gjøre? Heldigvis finnes det flere alternativer.
Det vanligste, i alle fall for kjærestepar, er å kjøpe sammen. Man kan også kjøpe sammen med en god venn eller et søsken, og for eksempel pusse opp og eventuelt selge med gevinst senere. Da kan man dele utbyttet, og sitte igjen med egenkapital til å kjøpe egen bolig hver for seg senere. Uansett hva dere velger å gjøre, har dere åpnet døren til boligmarkedet, og har fått en fot godt plassert innenfor.
– Uavhengig av motivasjon og hvem du kjøper sammen med, stiller du sterkere i bankenes øyne når du har en medlåntaker. Er man to, har man vanligvis også to inntekter å vise til, og bankens risiko blir lavere, forklarer Kristoffer.
Dersom du velger å kjøpe bolig sammen med noen andre, er det viktig å avklare noen forholdsregler, slik at man minimerer risikoen for konflikt senere.
– Bli enige om når dere ser for dere å selge og hvordan dere da vil fordele salgssummen. Når dere har snakket gjennom alt dette, bør dere skrive en samboerkontrakt. Uansett hvor nære dere er, er potensialet for konflikt stort når det handler om så store summer, sier Kristoffer.
Sist, men ikke minst, har det å kjøpe sammen med en medlåntaker potensielt enda en stor fordel: Er man to, kan det også hende man kan få flere kausjonister.
Det er ganske vanlig for førstegangskjøpere at noen – vanligvis foreldre – stiller som kausjonister. Den som stiller som kausjonist gir banken en garanti om å betale lånet ditt hvis du selv ikke er i stand til det. Hvis du ikke har noen å kjøpe sammen med, er dette den enkleste måten å få innvilget boliglån på uten å ha egenkapital.
– Igjen dreier det seg om risikoen bankene er villige til å ta. Hvis du ikke har egenkapital, er risikoen for høy. Men hvis noen er villige til å stille som kausjonist for deg, tar banken sikkerhet i kausjonistens, eller kausjonistenes, bolig, og risikoen minimeres. I noen tilfeller kan de til og med tenkes å låne deg 100 % av kjøpesummen, forklarer Kristoffer.
Når banken tar sikkerhet i kausjonistens bolig, betyr det at banken kan ta over boligen til dine kausjonister hvis du misligholder lånet ditt. Det er et stort ansvar å stille som kausjonist, og et stort ansvar å pålegge noen. Derfor er det også vanligst at noen i nær familie stiller som kausjonister. En annen måte å løse det på, er å få et forskudd på arv.
Det blir stadig vanligere at foreldre eller besteforeldre gir barna sine forskudd på arv, slik at de får nok egenkapital til å få boliglån. Dette betyr også at de som gir et forskudd på arv selv kan være med på å bestemme hvordan arven skal fordeles, og hva den skal brukes til, slik at man unngår konflikter over arven i fremtiden.
– Vi anbefaler å bruke arv eller forskudd på arv på varige verdier, og aller helst å investere pengene i verdier som vokser. Det er ikke gitt at boligprisene fortsetter å stige, men skal man dømme etter de siste tiårenes utvikling, er det å investere eventuell arv i en bolig et godt valg, sier Kristoffer.
Startlån er et tiltak som skal gi flere en sjanse til å etablere seg i boligmarkedet. Startlån innvilges til personer som ikke får lån i vanlige banker, og som ikke har mulighet til å spare.
Det stilles strenge krav, og de fleste søknader blir avslått. Men hvis du tror at du oppfyller kravene, er det absolutt lurt å søke.
– Du trenger ikke egenkapital når du søker startlån, men du må ha stor nok inntekt til å dekke utgiftene forbundet med startlånet, og til å dekke nedbetalingene på selve boliglånet. Mer informasjon om startlån finner du på din kommunes hjemmeside, avslutter Kristoffer.
